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23 de septiembre de 2025

LA TECLA MAR DEL PLATA

Incentivos a la construcción: una excepción que se volvió regla

El Ejecutivo busca prorrogar por dos años el Régimen. Las negociaciones avanzan mientras la contracara de las compensaciones aún no se concreta.

Incentivos a la construcción: una excepción que se volvió regla

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Vía La Tecla Mar del Plata

La política marplatense encontró en las prórrogas un refugio cómodo para evitar definiciones de fondo. Una vez más, el Ejecutivo local busca estirar el Régimen de Incentivos a la Construcción por dos años, a través de dos expedientes que ya ingresaron al Concejo. La medida apunta a mantener un esquema nacido en plena pandemia y que, pese a su carácter “transitorio”, terminó convertido en regla.

La historia arranca en 2021, cuando las ordenanzas 25.113 y 25.114 pusieron en marcha un régimen promocional con el objetivo de reactivar al sector de la construcción. La pandemia había paralizado la economía y la administración Montenegro encontró en la obra privada una salida política: más metros cuadrados aprobados, más empleo.

El paquete ofreció incrementos en altura y capacidad edilicia en distritos residenciales y centrales de media y alta densidad. Se habló de “transitoriedad”, de “reactivar al sector” y de “mantener puestos de trabajo”. Lo cierto es que con la última prórroga, vencida el 21 de septiembre, el esquema ya lleva cuatro años de vigencia. Y ahora, vencido el plazo, si prosperan los dos expedientes presentados el 1 de septiembre, se buscará extenderlo hasta 2027.

El oficialismo argumenta que los números lo justifican. Según datos oficiales, desde la entrada en vigencia del régimen se aprobaron más de dos millones de metros cuadrados de obra privada en el distrito. Solo en 2024 se superaron los 500.000 metros cuadrados, un récord en comparación con años anteriores. Además, hay más de 3.200 expedientes en trámite en la Dirección General de Obras Privadas. Y la construcción sigue siendo uno de los principales generadores de empleo, con cerca de 20.000 puestos directos e indirectos.

El mensaje que acompañó el pedido al Concejo insiste en la misma clave: el régimen “generó un círculo virtuoso de inversión, trabajo genuino y multiplicador de recursos disponibles”. La Secretaría de Obras asegura que “profesionales, el Colegio de Arquitectos y vecinos en general” pidieron la continuidad del sistema.

Pero detrás de las planillas de metros cuadrados y de los discursos de crecimiento aparecen los reparos. El Régimen de Incentivos nació acompañado de otra ordenanza, la 25.115, que debía poner en marcha un sistema de compensaciones para equilibrar el impacto urbano de las flexibilizaciones. Ese mecanismo nunca se aplicó. En criollo: se habilitaron excepciones y metros extra, pero el Estado no recibió a cambio contrapartidas significativas en espacio público, infraestructura o servicios.

Así, el régimen terminó siendo leído como una herramienta para torcer un Código de Ordenamiento Territorial (COT) que lleva más de dos décadas sin una reforma integral. Una norma madre que ya no responde a las demandas urbanas actuales y que, mientras sigue postergando su actualización, se acomoda a base de excepciones y parches.

No es casualidad que varios de los proyectos aprobados bajo este paraguas generaran fuertes polémicas. El caso más resonante fue la torre de 35 pisos en Stella Maris, suspendida por la Justicia tras un amparo de organizaciones civiles que denunciaron el riesgo patrimonial y ambiental de semejante desarrollo. Ese expediente dejó en evidencia la fragilidad de las ordenanzas de excepción y el cortocircuito entre la narrativa oficial y la preservación urbana.

En el Concejo, el panorama es mixto. El oficialismo apuesta a lograr la prórroga con la menor resistencia posible. En Fuerza Patria adelantaron que no acompañarán, mientras que Acción Marplatense y el Frente Renovador estudian las propuestas. Por ahora, los expedientes aún no tuvieron giros a comisiones, un dato que en los pasillos del Palacio se lee como parte de las negociaciones internas y como anticipo de un debate que podría alargarse. Se descuenta, de todos modos, que su tratamiento comenzaría en breve y que el oficialismo intentará aprobarlos antes del 10 de diciembre, fecha en la que perderá la mayoría automática en el recinto.

La política local, mientras tanto, vuelve a exhibir su mecanismo preferido: patear la pelota para adelante. El régimen promocional se pensó como una medida transitoria, pero cada vencimiento se resolvió con una prórroga casi automática. La excepción, en la práctica, se volvió regla. Y la discusión de fondo –qué ciudad se quiere construir en las próximas décadas– sigue siendo postergada. El contraste es evidente. Mientras la construcción avanza con cifras récord, la reforma del COT brilla por su ausencia. Todos reconocen que la norma está agotada, pero nadie se anima a abrir ese debate. El costo político de discutir un nuevo marco regulatorio resulta demasiado alto: enfrentaría a desarrolladores con vecinos, a inversores con ambientalistas y a los bloques con sus propios dilemas internos. Mejor entonces seguir prorrogando.

El telón de fondo es claro: el Régimen de Incentivos ya no es solo un instrumento técnico, sino un espejo del modo en que se gobierna en General Pueyrredon. Con parches, con excepciones, con discursos de éxito y con una lógica de urgencia que evita hablar de planificación. El Ejecutivo va por dos años más de prórroga de los proyectos.

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