Política Nacional
10 de marzo de 2013
ECONOMIA
La crisis del crédito hipotecario
El cepo cambiario y la inflación hicieron caer drásticamente la cantidad de préstamos y montos otorgados. Las tasas fijas ya casi no existen, y los plazos demandados se acortaron
Motor alguna vez del mercado inmobiliario, el crédito hipotecario perdió la gloria de otros tiempos y hoy languidece. En 2012, la cantidad de estos préstamos otorgados fue de 2.400, mucho menos que los 6.100 del año previo, y sus montos cayeron un 13,5% interanual, según datos del Banco Central.
En la debacle de esta herramienta financiera, a la que siempre se aferró la clase media para aspirar al techo propio, incidieron principalmente tres factores: la elevada inflación (que impide prestar a tasas fijas), el cepo cambiario (que derrumbó la compraventa y pesificó los créditos) y la constante suba en pesos de las propiedades (que obliga a los bancos a encarecer los préstamos). Estos factores no sólo hicieron bajar fuertemente la cantidad de empréstitos otorgados, sino que también modificaron los créditos en sus montos, plazos y tasas.
La incidencia de la inflación
Respecto de la inflación, uno de sus efectos fue que nadie quisiera endeudarse a largo plazo y, por eso, se achicaran los tiempos de los préstamos: en 2012, los menores de cinco años (para refacciones, por ejemplo) subieron un 24% en montos otorgados, y los mayores de diez años se derrumbaron a la mitad. El otro efecto de la inflación fue que ya casi no existan los créditos a tasa fija, porque si los bancos deben subir las tasas de sus depósitos para retener clientes, quedan
descalzados.
En este escenario, de los bancos líderes del segmento sólo dos ofrecen hoy tasa fija, el resto lo hace en varias modalidades: sólo para determinados clientes (como el Ciudad, que la da a quienes cobren su salario en el banco o tengan más de dos años de antigüedad), al principio del crédito (el Nación sólo la mantiene los primeros tres años y luego la ajusta por Badlar) y a niveles crecientes (en el Santander parten del 15,9% y luego pasan al 19,9%). Fuera de esto, la modalidad restante es ofrecer solamente tasas variables, que se actualizan según la evolución de la tasa Badlar (de depósitos mayoristas) más un spread fijo.
Cepo y suba de las propiedades
El otro factor que afecta a los créditos hipotecarios está directamente relacionado con el cepo cambiario, que provocó resistencia de los dueños a vender sus propiedades en pesos. Como los propietarios sólo aceptan vender al valor de un “dólar celeste” (intermedio entre el oficial y el blue), esto termina encareciendo el valor final de las propiedades en un 25% en pesos, y obliga a los bancos a aumentar los montos de sus líneas. Así, por ejemplo, el Ciudad debió incrementar el importe de sus créditos de $ 750.000 a $ 1,2 millones, a veinte años a tasa fija.
Por otra parte, los montos también fueron afectados por las tasaciones que hacen los propios bancos, que tienden a valuar las propiedades en pesos considerando solamente las operaciones de la zona del inmueble, sin blanquear el tipo de cambio. Lo que sucede entonces es que, como la entidad financia sólo hasta el 70% de ese valor fijado, si el dólar blue aumenta, la tasación en pesos queda atrasada y el crédito otorgado alcanza para menos.
Obviamente, la suba de montos que otorgan los bancos también encareció la relación cuota-ingreso para los solicitantes, que vieron así más restringido el acceso a estos préstamos. Por ejemplo: en 2007 un departamento de unos 80 m2 cotizaba cerca de US$ 97.000 (unos $ 307.000, con el dólar a $ 3,15), por lo que para financiar el 70% se requería una cuota de $ 4.700 a 60 meses e ingresos familiares por $ 15.000. Si esto ya parecía mucho, ahora es peor: el mismo inmueble cuesta hoy US$ 148.000 (unos $ 858.000 a un valor de “dólar celeste” de $ 5,80), y para financiar el 70% se necesita pagar una cuota de $ 14.800 a 60 meses e ingresos familiares por $ 50.000.
Volviendo al papel de los vendedores, su resistencia a aceptar pesos por sus propiedades no solamente obligó a los bancos a subir sus montos de créditos, sino que también hace caer directamente muchas operaciones. Por ejemplo: suele ocurrir que personas calificadas para recibir un crédito no pueden usarlo porque no consiguen pactar precio con el vendedor; así, por ejemplo, el Banco Ciudad tiene 1.000 carpetas paradas porque sus tomadores se demoran buscando las propiedades a hipotecar.
En el endurecimiento de los vendedores incide también que los saltos del blue provocan que las tasaciones queden desactualizadas constantemente: en muchos casos en que las partes consiguieron pactar un precio en “dólar celeste”, la suba del paralelo volvió todo a cero.
Otro factor que afecta a las operaciones es que un crédito hipotecario es una desventaja para un vendedor que tiene registrado su inmueble en Bienes Personales, ya que los pesos que reciba querrá pasarlos a dólares en el mercado paralelo, pero no podrá exponerlos en su declaración jurada.