General Pueyrredon: la cartografía de los countries
El explosivo crecimiento de los barrios cerrados redefine la geografía social y electoral de Mar del Plata. La Tecla analiza dónde están los principales desarrollos y cómo cambian la ciudad
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En los últimos años, General Pueyrredon experimentó un impulso territorial que alteró por completo su fisonomía con los barrios cerrados. Zonas que antes funcionaban como límites difusos entre lo urbano y lo rural pasaron a convertirse en espacios codiciados para proyectos residenciales de gran escala. El avance de estos emprendimientos no solo cambió la distribución de la población, sino que también comenzó a influir en el tablero político local.
Lo que tiempo atrás eran áreas de baja presencia habitacional o corredores de tránsito ocasional hoy muestra una expansión acelerada de complejos privados, edificios de densidad media, centros comerciales y nuevas urbanizaciones que se extienden hacia las rutas que bordean Mar del Plata. Esta dinámica, instalada progresivamente desde comienzos de los 2000, consolidó un modelo urbano que continúa expandiéndose y cuyo alcance ya redefine cómo se organiza el territorio.
La construcción en altura sobre la costa sigue siendo un sello marplatense, pero el cambio decisivo ocurrió en otras zonas. El crecimiento de urbanizaciones cerradas hacia las rutas 11, 2, 226 y 88, y sobre avenidas como Antártida Argentina o Jorge Newbery, generó un circuito residencial paralelo. Allí se asentaron familias de ingresos medios y altos, profesionales, comerciantes y empresarios que optaron por entornos controlados, espacios verdes y accesos rápidos a la ciudad. Tras la pandemia, la búsqueda de ambientes abiertos aceleró aún más esa migración hacia zonas antes prácticamente vacías.
Según datos de la Municipalidad de General Pueyrredon, en la actualidad existen 26 barrios privados entre las ya habitadas y las que se encuentran en proceso avanzado de aprobación, una cifra que ilustra la magnitud del fenómeno que se viene dando en la comuna.
El primer quiebre se dio con Rumencó, que abrió camino a la proliferación de proyectos similares y convirtió al sur en el principal foco de expansión en la Avenida de los “Countries”. Informes oficiales indican que más del 60% de los barrios privados del distrito se ubican en esa área, donde cerca de la mitad de los lotes ya están ocupados y el resto avanza en ritmo sostenido hacia la consolidación.
Los estudios demográficos apuntan además a un crecimiento abrupto en el corredor de Ruta 11 Sur, que en los últimos quince años multiplicó su superficie construida. Buena parte de ese salto se concentró entre 2020 y 2023, un tramo marcado por incentivos fiscales, cambios normativos en el Código de Ordenamiento Territorial y un escenario que favoreció las inversiones. A ello se sumaron mejoras impulsadas por los propios desarrolladores, como extensiones de redes de servicios y nuevas calles pavimentadas, ante la falta de avance del Estado.
A modo de síntesis, el crecimiento periférico impulsó un cambio profundo en zonas que solían tener escasa población. En esos sectores, el aumento de habitantes está generando un corrimiento en los circuitos electorales: más votantes, mayor relevancia política y una distribución del padrón que empieza a contrapesar a los barrios tradicionales.
En este contexto, la comuna avanza hacia un modelo que combina expansión inmobiliaria, nuevos enclaves residenciales y un reacomodamiento social que redefine la identidad urbana. Lo que ocurre en los márgenes ya impacta en la vida cotidiana y en el mapa político de la ciudad, y todo indica que ese proceso recién comenzó.
Barrios cerrados : el Ejecutivo buscó salvar las aprobaciones
El gobierno debió rearmar de manera acelerada un conjunto amplio de autorizaciones concedidas a barrios cerrados en la periferia, después de que la Provincia marcara irregularidades y frenara su validación. El aviso llegó desde la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano, que detectó que numerosos proyectos habían sido aprobados por el municipio a través de excepciones puntuales y cambios de uso dispersos, sin un criterio general que ordenara la expansión. Entre los desarrollos observados figuraban Arenas Chico, Olas Chapadmalal, Las Prunas, Tierra y Mar, Bosque y Mar y Senderos, todos en distintos niveles de avance pero con trámites incompletos o mal encuadrados. Frente a ese escenario, el Ejecutivo decidió en agosto de 2025 concentrar todas las habilitaciones en un solo expediente y reenviarlo al Concejo para obtener un respaldo antes de insistir con la convalidación provincial. El paquete incluyó loteos ubicados sobre rutas y áreas donde la presión inmobiliaria creció con fuerza en los últimos años. La maniobra generó fricción en la 5ta Sesión del HCD. Desde la oposición criticaron que el oficialismo recurriera a un “ordenamiento exprés” para resolver señalamientos que, a su entender, exhibían un uso discrecional de los cambios de zonificación. También remarcaron que algunos emprendimientos jamás habían sido tratados en el HCD y quedaron incorporados al expediente unificado. El oficialismo defendió la iniciativa al afirmar que la reorganización permitirá dar certeza jurídica y destrabar trámites de subdivisión y escrituración demorados.
Intervención bonaerense: resoluciones y Código de Aguas
El conflicto por el desarrollo costero y el avance de los barrios privados escaló a la esfera provincial, con eje en la Autoriidad del Agua (ADA). En octubre pasado, las Resoluciones 1520 y 1521 dictadas por el organismo marcaron una “línea de no retorno” para los grandes desarrolladores. El mensaje político: el aval del Concejo Deliberante ya no sería suficiente. La medida estableció un control previo y obligatorio de la ADA sobre cualquier proyecto de infraestructura que modifique la ribera, un golpe directo a la autonomía municipal. El núcleo de la restricción fue la elevación de la franja de veda para loteos y construcciones permanentes de 100 a 150 metros desde la línea de ribera, prohibiendo cualquier edificación sobre dunas. Esto impactó directamente en los planes de expansión de urbanizaciones cerradas. Dos meses después, el gobierno de Axel Kicillof utilizó el proyecto de Presupuesto 2026 para darles a la medidas un blindaje legal superior al de una resolución administrativa. No obstante, se permite a la ADA autorizar construcciones de "carácter no permanente, removibles y compatibles con la protección del ambiente" hasta el límite de los 100 metros. Esto genera una implicancia política: la facultad de permiti estas excepciones recae de manera exclusiva en la ADA. Así, la Provincia no solo busca consolidar su control de la costa mediante la Ley, sino que aspira a centralizar hasta la gestión micro del paisaje costero. La polémica está instalada y la discusión se dará en la Legislatura bonaerense.
