Mar del Plata y La Reserva: la disputa que enfrenta intereses y mueve al poder político
La avanzada judicial de las organizaciones ambientalistas contra el emprendimiento Reserva Explanada expone el entramado de excepciones express, límites dominiales difusos y cuestionamientos sobre la convalidación provincial que rodean la proyección de casi 40 mil metros cuadrados de construcción sobre la franja costera del sur marplatense.
Agrega La Tecla a tus medios preferidos en Google.
El conflicto urbanístico y ambiental por el predio conocido comercialmente como balneario La Reserva dio un salto decisivo al terreno político-judicial. Lo que comenzó a fines de 2022 como una controvertida excepción tramitada a velocidad récord en el Concejo Deliberante se transformó en una causa ante los tribunales del fuero Contencioso Administrativo. La demanda presentada por la Asamblea Playas del Sur y la asociación civil Surfrider Argentina busca anular la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) que habilitó los trabajos preparatorios del proyecto Reserva Explanada y cuestiona distintos aspectos del procedimiento que permitió avanzar con el desarrollo.
El caso pone bajo la lupa la denominada "sastrería normativa" aplicada sobre la franja costera del sur, donde una modificación de los indicadores urbanísticos, la intervención de distintas áreas municipales y provinciales, la situación dominial del terreno y las condiciones ambientales e hidráulicas confluyen ahora en un expediente judicial que puede determinar hasta dónde llega la capacidad del Municipio para habilitar nuevas urbanizaciones sobre el frente marítimo.
De la norma vigente a la excepción express El corazón de la controversia radica en la sanción de la Ordenanza 25.848, promulgada el 30 de diciembre de 2022 mediante el Decreto 3191/22. El expediente tuvo apenas 23 días de tratamiento legislativo y derivó en una modificación de los parámetros urbanísticos aplicables a una parcela de aproximadamente seis hectáreas ubicada sobre la Ruta 11, a la altura del kilómetro 530, correspondiente a la Circunscripción IV, Sección Y, Fracción V, Parcela 8b.
La solicitud había sido presentada por el empresario Esteban Alberto Materia. El expediente avanzó a partir de la Nota 55/22 de la Dirección de Ordenamiento Territorial (DOT) y del aval de la Secretaría de Obras y Planeamiento Urbano. En su análisis, el área técnica reconoció que la situación de la zona aconsejaba un abordaje integral mediante un plan particularizado, pero al mismo tiempo recomendó otorgar una "pronta solución" al pedido y restablecer —con modificaciones— parámetros urbanísticos que habían regido anteriormente.
La comparación entre los indicadores anteriores y los establecidos por la nueva ordenanza permite dimensionar el alcance de la modificación:
Indicador urbanístico Normativa anterior: PF4 - Ord. 8434/91 Nueva Ord. 25.848 Variación F.O.S. máximo 0,07 0,10 +42,8% F.O.T. máximo 0,16 0,30 +87,5% Densidad neta máxima 80 hab/ha 100 hab/ha +25% Altura máxima 9 metros 12 metros +33,3% La modificación no se limitó, por lo tanto, a una autorización puntual sobre el terreno. La ordenanza elevó de manera significativa los parámetros que determinan cuánto y cómo puede construirse sobre la parcela.
El trámite legislativo tampoco atravesó todas las instancias de consulta que habitualmente intervienen sobre este tipo de áreas. Según surge de la documentación cuestionada por las organizaciones ambientalistas, no participaron la Comisión de Ambiente del Concejo Deliberante, el Consejo del Arbolado Público ni la Unidad de Gestión del Paseo Costanero Sur.
El planteo judicial incorpora estos antecedentes como parte de una discusión más amplia: si la modificación de los indicadores podía resolverse mediante una ordenanza particular o si, por las características de la zona, correspondía avanzar previamente con un instrumento de planificación integral y su posterior convalidación provincial.
El conflicto de intereses y la ruta administrativa A la velocidad del trámite legislativo se sumó otro elemento que las organizaciones demandantes consideran relevante: el vínculo entre los actores que intervinieron en la definición urbanística y quienes participaron posteriormente de la evaluación ambiental.
El Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) presentado por el fideicomiso promotor del desarrollo fue elaborado por la arquitecta María Muller, esposa del secretario de Obras y Planeamiento Urbano Jorge "Guasa" González.
Con ese estudio como uno de los insumos del procedimiento, el Ente Municipal de Servicios Urbanos (EMSUR) avanzó con la evaluación ambiental. El 9 de diciembre de 2025, durante la gestión de Santiago Bonifatti al frente del organismo, se dictó la Resolución REMS-2025-275-E, mediante la cual se otorgó la Declaración de Impacto Ambiental definitiva.
La cuestión no terminó allí. El 16 de enero de 2026, el EMSUR, ya bajo la actual conducción, rechazó mediante la Resolución REMS-2026-15-E el recurso de reconsideración presentado por Andrés Burgos en representación de la Asamblea Playas del Sur. De ese modo, la administración municipal ratificó la DIA y quedó agotada la vía administrativa municipal, dejando abierta la instancia judicial.
El proceso ambiental también incluyó una audiencia pública realizada en el Estadio José María Minella, donde participaron cerca de un centenar de oradores. Durante esa instancia, los cuestionamientos se concentraron, entre otros aspectos, en las características del proyecto y en el acceso a la documentación técnica. Los demandantes sostienen que los vecinos no pudieron acceder de manera suficiente al legajo técnico de obra ni a determinados estudios vinculados al suelo y al denominado cono de sombra de los estacionamientos soterrados, proyectados a unos seis metros de profundidad.
La discusión por la convalidación provincial Uno de los ejes centrales de la demanda es la legalidad de la modificación urbanística que dio sustento al emprendimiento.
El predio está clasificado en el Código de Ordenamiento Territorial (C.O.T.) como Área Urbana del Litoral Marítimo (ULM 1e), una categoría cuya transformación, según el planteo de las organizaciones, requería un plan particularizado sujeto a las disposiciones del Decreto-Ley 8912/77 y a la intervención del Poder Ejecutivo provincial.
El artículo 83 de esa norma establece el régimen de convalidación provincial para determinados instrumentos de ordenamiento territorial. Los demandantes invocan, además, jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia bonaerense —entre ella, el precedente "Fundación Biosfera"— para sostener que una modificación de estas características no adquiere plena eficacia sin el correspondiente decreto de convalidación del Gobernador.
La ausencia de ese aval constituye, para la parte demandante, uno de los principales vicios de origen de todo el procedimiento. La tesis planteada ante la Justicia es que, si la ordenanza que modificó los indicadores carecía de eficacia plena, el Municipio tampoco habría contado con una base jurídica suficiente para emitir una DIA válida sobre el proyecto.
La cuestión será ahora materia de análisis judicial y resulta central para determinar si la autorización ambiental puede sostenerse de manera independiente o si depende de la validez de la norma urbanística que habilitó los nuevos indicadores.
Agua, riesgo hidráulico y modificaciones al proyecto La discusión no se limita al ordenamiento territorial. La Autoridad del Agua (ADA) también intervino en el proyecto y estableció distintas condiciones vinculadas con las características del terreno y su proximidad con el arroyo Corrientes y el mar.
El emprendimiento fue catalogado en Categoría 3, correspondiente a riesgo alto. Entre las autorizaciones y condiciones analizadas figura la extracción de hasta 156 metros cúbicos diarios de agua subterránea, mediante seis perforaciones al acuífero Pampeano, y el vuelco de hasta 124 metros cúbicos diarios de efluentes cloacales tratados sobre el arroyo Corrientes.
Además, la Resolución RESOC-2025-1735 de la ADA obligó a modificar el proyecto original debido a la superposición de algunos módulos edilicios con las franjas de resguardo del arroyo Corrientes y de la línea de ribera, en el marco de las disposiciones de la Ley 12.257.
El organismo provincial estableció, asimismo, condiciones vinculadas con la aptitud hidráulica, entre ellas un retiro mínimo de 150 metros respecto de la línea de ribera marítima y una franja de resguardo de 30 metros respecto del arroyo Corrientes en la que no podrían ejecutarse obras permanentes.
La discusión adquiere una particular complejidad porque la propia delimitación de la línea de ribera es uno de los aspectos cuestionados en la causa.
Un terreno rodeado de límites públicos sin actualizar El desarrollo proyectado por el estudio La Porta–Drago–Zemborain contempla nueve edificios de hasta cuatro niveles y un balneario. La superficie total prevista ronda los 40 mil metros cuadrados.
El problema dominial constituye otro de los ejes de la demanda. El terreno limita con tres bienes vinculados al dominio público: la Reserva Turística y Forestal Costanera Sur, el arroyo Corrientes y el Mar Argentino.
Según la documentación incorporada al planteo judicial, ninguno de esos límites presenta actualmente un nivel de precisión suficiente para despejar todas las dudas sobre la superficie efectiva disponible para el desarrollo.
La Reserva Turística y Forestal Costanera Sur lleva más de 30 años sin una demarcación oficial actualizada, mientras que la delimitación de la línea de ribera marítima permanece vencida desde 2012. El Código de Aguas establece la actualización periódica de ese trazado, con un intervalo decenal.
La discusión no es meramente cartográfica. Para los demandantes, la falta de una delimitación actualizada genera incertidumbre sobre dónde termina el dominio privado y dónde comienza el espacio público, especialmente en un proyecto que pretende ocupar una superficie de grandes dimensiones en una zona inmediatamente próxima al mar y al arroyo Corrientes.
Por eso, una de las preguntas que atraviesa la causa es si resulta jurídicamente posible avanzar con las obras sin haber determinado previamente, mediante las correspondientes mensuras y delimitaciones, la totalidad del suelo sobre el que se proyecta construir.
Los árboles, los médanos y la protección ambiental A la cuestión urbanística, dominial e hidráulica se suma el impacto sobre la vegetación existente.
La documentación del proyecto contempla la tala y remoción de aproximadamente 750 árboles en un sector de médanos y acantilados ubicado al sur del Faro de Punta Mogotes.
La zona se encuentra alcanzada por el Decreto Provincial 5657/85, cuya normativa establece restricciones sobre el desmonte y la deforestación de médanos y acantilados en ese sector costero.
La cuestión ambiental queda así vinculada con las anteriores: la superficie que se pretende desarrollar, la ubicación del predio, la incertidumbre sobre los límites de los bienes públicos, las condiciones hidráulicas y la vegetación existente forman parte de una misma discusión sobre qué tipo de urbanización puede admitirse en ese sector de la costa.
Una cautelar para frenar los trabajos Con la vía administrativa agotada, la Asamblea Playas del Sur y Surfrider Argentina llevaron el conflicto a la Justicia. La demanda busca dejar sin efecto la Declaración de Impacto Ambiental y cuestiona tanto las condiciones ambientales como la legalidad de las normas urbanísticas que permitieron avanzar con el emprendimiento.
Los demandantes también solicitaron al juez Simón Isacch una medida cautelar de no innovar para impedir que continúen los trabajos preparatorios en el lote mientras se resuelve el fondo de la controversia.
A su vez, requirieron la anotación de litis en el Registro de la Propiedad Inmueble, con el objetivo de dejar constancia registral de la existencia del litigio y advertir a eventuales terceros sobre la situación judicial del inmueble.
El expediente concentra así varias discusiones que hasta ahora habían transitado por carriles diferentes: la modificación de los indicadores urbanísticos, la intervención del Concejo Deliberante, la evaluación ambiental municipal, la falta de convalidación provincial que denuncian los demandantes, las condiciones impuestas por la Autoridad del Agua, la delimitación de los bienes públicos y el impacto sobre un ecosistema costero protegido.
La resolución judicial deberá determinar ahora hasta qué punto esas objeciones afectan la validez de las autorizaciones otorgadas y, en última instancia, si el proyecto puede avanzar bajo las condiciones actuales.
Más allá del destino puntual de Reserva Explanada, el expediente instala una discusión de mayor alcance sobre el modelo de desarrollo urbano de la costa sur de Mar del Plata: qué puede construirse sobre la primera línea del mar, bajo qué parámetros, con qué controles y hasta dónde puede llegar la potestad municipal cuando las decisiones involucran áreas sometidas también a regulaciones provinciales y bienes de dominio público.
